OBRAS E REFORMAS NO CONDOMÍNIO

 

Obras no condomínio são sempre motivo de dor de cabeça. Começando pela papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos. E depois, ainda tem que lidar com barulho, sujeira e toda a bagunça que uma reforma causa.

Para realizar uma reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco.

 

Pensando nisso, separamos algumas dicas para ajudar na hora de organizar uma obra em condomínio. Confira:

 

Legislação para obras em condomínio

Antes de começar o plano de reforma, é preciso compreender uma coisa muito importante para obras em condomínio: a legislação. São os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício que abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio.

 

Obras Necessárias no condomínio são todas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio. Alguns exemplos são:

 

Reparos nas redes elétrica ou hidráulica

Impermeabilização da laje por causa de infiltração

Instalação de corrimãos em escadas de emergência

Troca e reparo do para-raios

Alteração no sistema de interfones

Retoque da pintura de fachada

Modernização dos elevadores

Reparos para melhorar a acessibilidade

Restauração dos jardins

Já Obras Úteis são as que melhoram e facilitam a vida em comunidade e o acesso ao condomínio, como:

 

Instalação de novos geradores

Aumento do espaço para vagas de estacionamento

Implantação de medidor de água individual

Contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica)

Instalação de grades ao redor do terreno

Agora, as Obras Voluptuárias são as focadas no lazer dos moradores e estética do condomínio. Por exemplo:

 

Compra de decoração para datas especiais e feriados

Pintura da fachada com uma cor diferente

Contratação de serviço de paisagismo

Reformas no salão de festa para deixá-lo mais bonito

Trocar a aparelhagem da academia por mais modernos apesar dos antigos ainda funcionarem

A legislação também determina quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia antes da execução da obra e quais os quóruns de votação. Confira o texto do Código Civil na íntegra:

 

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

 

1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

 

Quando reformar?

 

É natural que a fachada fique desgastada com o tempo, devido a fatores climáticos como chuvas intensas e sol forte, que danificam os materiais construtivos e acabamentos, por isso, a manutenção constante é sempre necessária. “A falta de manutenção regular causa impactos no imóvel, resultando assim numa aparência descuidada, passando a impressão de que o interior seja igual, desvalorizando assim sua propriedade”, ressaltam os arquitetos.

 

Com a evolução da tecnologia, surgimentos de novas técnicas construtivas, materiais e novos meios de se desenvolver a arquitetura, as fachadas podem se tornar ultrapassadas e desinteressantes. Nessa hora é bom começar a planejar a reforma do seu imóvel.

 

Planejamento consciente

“Fazer a reforma de um imóvel envolve muito planejamento e dedicação. Tendo isso em vista, o profissional mais qualificado para realizar o projeto de reforma de fachada é o arquiteto urbanista. Ele avaliará diversos aspectos do imóvel como condições estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, além de acrescentar personalidade e custo-benefício”, destacam os especialistas.

 

Eles afirmam que, além do profissional facilitar o gerenciamento de tudo que envolve a reforma, também poderá auxiliar sobre as questões burocráticas, como trâmites de aprovação e normas construtivas.

 

O arquiteto também poderá oferecer projetos detalhados para facilitar na execução da reforma, evitando imprevistos e gastos desnecessários, além de proporcionar imagens ilustrativas e vídeos humanizados para que se possa visualizar a transformação da fachada antes mesmo de iniciar a reforma, contribuindo na tomada de decisões.

 

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Quando reformar?

 

É natural que a fachada fique desgastada com o tempo, devido a fatores climáticos como chuvas intensas e sol forte, que danificam os materiais construtivos e acabamentos, por isso, a manutenção constante é sempre necessária. “A falta de manutenção regular causa impactos no imóvel, resultando assim numa aparência descuidada, passando a impressão de que o interior seja igual, desvalorizando assim sua propriedade”, ressaltam os arquitetos.

 

Com a evolução da tecnologia, surgimentos de novas técnicas construtivas, materiais e novos meios de se desenvolver a arquitetura, as fachadas podem se tornar ultrapassadas e desinteressantes. Nessa hora é bom começar a planejar a reforma do seu imóvel.

 

Planejamento consciente

“Fazer a reforma de um imóvel envolve muito planejamento e dedicação. Tendo isso em vista, o profissional mais qualificado para realizar o projeto de reforma de fachada é o arquiteto urbanista. Ele avaliará diversos aspectos do imóvel como condições estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, além de acrescentar personalidade e custo-benefício”, destacam os especialistas.

 

Eles afirmam que, além do profissional facilitar o gerenciamento de tudo que envolve a reforma, também poderá auxiliar sobre as questões burocráticas, como trâmites de aprovação e normas construtivas.

 

O arquiteto também poderá oferecer projetos detalhados para facilitar na execução da reforma, evitando imprevistos e gastos desnecessários, além de proporcionar imagens ilustrativas e vídeos humanizados para que se possa visualizar a transformação da fachada antes mesmo de iniciar a reforma, contribuindo na tomada de decisões.