A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PERIÓDICA DOS PRÉDIOS E EDIFÍCIOS COMERCIAIS

A reforma da fachada predial nada mais é do que os reparos ou até mesmo a repaginação da fachada de um prédio. Ela é necessária, pois com o passar do tempo, naturalmente, as construções precisam de reparos para manter o imóvel bem conservado e evitar complicações.

É fundamental que as fachadas prediais recebam manutenções periódicas e reformas, quando necessário. Não só para manter a estética, mas também por uma questão de segurança.

Mas é importante lembrar que, por se tratar de uma composição visual de todo o edifício e identidade, qualquer reforma precisa estar de acordo com as normas vigentes. E no caso de alterações, técnicos precisam ser consultados para validar a execução da obra.

Por se tratar de um assunto tão importante, separamos aqui tudo o que você precisa saber antes de começar a reforma da fachada do prédio que administra como síndico.

1. Entenda a importância da reforma de fachada predial

As fachadas são extremamente afetadas pelas intempéries, como chuva e sol. Com isso, os materiais construtivos, principalmente os acabamentos, sofrem com a deterioração, perda de coloração, manchas, dentre outros aspectos.

Por isso, as manutenções e reformas prediais são tão importantes e têm como benefícios:

Aumento na valorização do patrimônio;

Redução da deterioração;

Segurança dos condôminos;

Modernização;

Adequação às Normas.

As manutenções garantem a durabilidade da identidade que foi projetada, já as reformas se tratam de possíveis alterações na estética.

Para as edificações mais antigas, a reforma e manutenção são ainda mais importantes para garantir a qualificação e segurança do prédio. Porém, é importante esclarecermos algo importante. Apesar da semelhança, reforma e manutenção predial são ações diferentes. Entenda:

Reforma:

Este termo pode ser definido para as obras relacionadas a aprimoramento ou alteração total ou parcial da edificação com o objetivo de atender as necessidades dos usuários.

Por exemplo, no caso de pintura de fachada ou troca dos revestimentos. Esta obra trata-se de uma reforma.

Manutenção:

A manutenção da fachada predial trata-se de ações preventivas, com o intuito de evitar possíveis problemas ou acidentes, assegurando as condições apropriadas.

Um exemplo de manutenção predial é a limpeza dos vidros da fachada.

Entendendo a diferença entre uma ação e outra fica mais fácil compreender quando é preciso realizar uma manutenção ou reforma de fachada predial.

2. Antes da reforma, planeje e aprove a obra

Para fazer a reforma de fachada predial, é fundamental realizar um planejamento. Afinal, até mesmo para pequenas reformas — como a pintura das áreas de lazer — é preciso planejar e organizar previamente os custos que isso acarretará para o condomínio. No caso da reforma da fachada, isso é ainda mais importante devido à dimensão da obra.

Por isso é importante alinhar e estimar junto ao conselho administrativo do condomínio como, quando e qual o custo da reforma.

Além disso, é fundamental avaliar como o pagamento dos materiais e mão de obra será realizado para evitar impactos negativos nas finanças do condomínio.

Para o pagamento da reforma da fachada predial, existem algumas possibilidades:

Utilizar o fundo de obras do condomínio

Rateio entre todos os moradores, dividindo o custo total da obra por igual entre todos

Solicitar um empréstimo para condomínio.

Também é importante considerar o quanto a reforma impactará a rotina dos moradores, pensando em seu bem-estar e segurança. Sem esquecer que há situações em que o projeto causa impactos na via pública.

Por essas e outras razões, a reforma de fachada predial precisa ser uma ação planejada. Dessa forma, o trabalho será bem executado, alcançando resultados positivos sem trazer nenhum tipo de problema para o condomínio.

Após todas essas definições, é importante aprovar o planejamento, datas, empresa responsável pelo serviço, custo e forma de pagamento em assembléia com todos os condôminos. Afinal, obra só poderá ser realizada, após a aprovação da maioria dos moradores.

3. Contrate uma empresa especializada em reforma de fachada predial

Agora que você já entendeu a importância da reforma de fachada predial, já planejou e aprovou a obra com seus condôminos chegou a hora de escolher a empresa responsável pela obra.Afinal, de nada adianta ter um excelente projeto se ele não for executado de forma adequada.

Por isso, uma das suas maiores preocupações deve ser com a empresa fornecedora dos serviços, já que ela fica responsável por realizar as intervenções.

Para que você tenha mais facilidade em sua busca pela prestadora de serviços, fique atento aos seguintes pontos:

Faça uma boa pesquisa de mercado;

Peça indicações para outros síndicos e profissionais do ramo;

Analise com cuidado cada uma das opções;

Informe-se sobre a experiência da empresa;

Procure saber se ela responde a processos ou tem alguma complicação em seu histórico;

Busque pela avaliação de clientes antigos;

Confira se os trabalhadores são devidamente treinados e profissionais no assunto;

Observe se empresa trabalha com os devidos equipamentos de proteção pessoais e coletivos.

Para que você se sinta mais seguro ao definir qual será a empresa responsável pela obra, entre em contato com o responsável, agende uma reunião e tenha uma conversa franca para observar se a empresa atende às necessidades do condomínio. É fundamental que ela esteja de acordo com aquilo que você espera.

Outro ponto importante, avalie o custo. Nem sempre as empresas mais caras são as melhores. Avalie os orçamentos com calma, levando em consideração os pontos acima, e defina qual é o melhor custo-benefício para o condomínio.

A reforma de fachada predial é importante para manter a imagem e a segurança do edifício, bem como aumentar a satisfação dos moradores e ainda estar de acordo com a legislação. Sendo assim, não abra mão de um bom planejamento, bons materiais e uma boa empresa especializada.

4. Consulte o autor do projeto do condomínio ou profissional

Para que não aconteça nenhum tipo de abalo estrutural na edificação, e também com o intuito de garantir a segurança na reforma de fachada predial, consulte e solicite a autorização do autor ou da empresa responsável pelo projeto original.

Desta forma, eles poderão indicar até que ponto as intervenções pretendidas são viáveis ou não. Consultar os responsáveis pelo projeto também é uma excelente medida para obter o seu parecer quanto àquilo que poderia ser melhorado no edifício. Assim será possível aprimorar a reforma para que ela seja executada da melhor maneira.

Caso você não tenha o contato do arquiteto ou da empresa responsável pelo projeto, é recomendável que, em casos de reformas que possam impactar a estrutura do prédio, um arquiteto ou engenheiro acompanhe o processo.

5. Fique atento a legislação para reforma e manutenção predial

Todas as decisões relacionadas aos condomínios são pautadas na Lei dos Condomínios e nela consta que qualquer alteração de fachada em condomínios ou área comum é proibida.

Para legitimar a alteração, é preciso que esta conste na convenção condominial, que trata-se de um documento que engloba todo regimento interno, funcionando como uma espécie de constituição para o condomínio.

O conteúdo da convenção condominial e as decisões da assembleia do condomínio, assim como as referências para as alterações em questão, devem ser consideradas.

Além disso,o Código Civil também prevê os deveres dos condôminos em seu artigo 1.336. Nele determina-se para “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Com isso, a lei garante a manutenção da harmonia estética dos prédios.

Além disso, é preciso estar atento às leis municipais da sua cidade. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a Lei Municipal 10.518/88 obriga os prédios a lavar ou pintar suas fachadas a cada cinco anos. O não cumprimento desta obrigação pode acarretar multa aos proprietários dos imóveis.

Além disso, a falta de manutenção preventiva também pode trazer problemas legais para o síndico, sendo este responsabilizado em caso de acidentes provocados por fachadas mal conservadas, com base no Código de Obras e Edificações (lei 11.228/92), sobre obras em geral e de manutenção.

A reforma de fachada predial é uma obra importante e necessária, e o síndico deve convocar assembleia para decidir o valor do rateio, caso não esteja contemplado no planejamento orçamentário. Em relação ao quorum da Assembleia, nenhuma das leis que citamos estipula, desta forma a aprovação deve ser pela maioria dos presentes.

Vale destacar que, em casos de restauração de fachadas, a Lei 12.350/97, conhecida também como lei de Fachadas, isenta, por 10 anos, os proprietários em relação ao pagamento de IPTU de imóveis tombados ou patrocinadores de obras que recuperem fachadas em área especial de intervenção.

Conclusão

A reforma de fachada predial é importante para segurança, adequação às normas e também por conta da estética. Este cuidado com o prédio mostra o quanto o síndico está atento a estas manutenções e reformas, o que indica uma gestão eficiente, já que você está zelando pelo patrimônio dos condôminos.

Caso o seu condomínio precise de uma reforma de fachada predial, basta estar atento aos cinco passos que mostramos acima e planejar a obra! E aqui vale lembrar, caso o condomínio não tenha caixa ou o rateio fique inviável, você pode optar por empréstimo para condomínio.