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A Manutenção Predial é um conjunto de ações essenciais para manter a vida útil de todos os sistemas de uma edificação – como, por exemplo, a troca de pastilhas do revestimento da fachada e a modernização da parte elétrica.
Quando aplicadas da forma correta e com a periodicidade necessária, essas medidas proporcionam mais segurança e garantem a funcionalidade da edificação.
Essas manutenções podem garantir a longevidade de sistemas e locais, proporcionando menos custos com reparos emergenciais, além de manter a segurança das dependências para seus usuários.
Veja, a seguir, o conteúdo que preparamos com mais detalhes sobre o assunto:
1. Qual a importância da Manutenção Predial?
2. Quais as vantagens da Manutenção Predial?
3. Quais são os serviços de manutenção predial?
4. Quem é responsável pela realização da manutenção predial?
5. Como fazer a gestão de manutenção de um condomínio?
6. Grau de prioridade
7. Como montar um plano de manutenção predial?
8. Quais são os tipos de manutenção?
9. A tecnologia a favor da manutenção
10. Principais Normas Técnicas
Qual a importância da Manutenção Predial?
É fato que toda construção deve ser submetida a manutenções periódicas ao longo de sua vida útil.
Quem é responsável pela realização da manutenção predial?
Os responsáveis pela manutenção predial de uma edificação são o proprietário da construção e/ou o síndico.
Além disso, no caso de condomínios residenciais ou comerciais, cada proprietário é responsável por sua unidade autônoma e corresponsável pelo conjunto da edificação.
É preciso, por exemplo, renovar a parte elétrica de seu apartamento sempre que necessário e corrigir vazamentos de água e infiltrações.
Caso queira, o condomínio poderá contratar uma empresa ou profissional habilitado para exercer a função e assumir a responsabilidade técnica pelas manutenções das áreas comuns.
Os profissionais da manutenção predial devem ser contratados de acordo com as demandas específicas e suas qualificações – como pintores e eletricistas.
Dependendo do grau de complexidade, é preciso consultar engenheiros e/ou arquitetos. Portanto, o importante é ter um profissional qualificado e, quando necessário, ouvir mais de uma opinião profissional.
O que é Manutenção de edificações?
A manutenção de edificações é um processo realizado periodicamente, que tem como objetivo manter a qualidade e a vida útil de uma construção. Consiste na inspeção, avaliação e possível restauração das partes constituintes, equipamentos, sistemas e outros ativos do prédio.
Um sistema de manutenção envolve uma série de atividades, que variam de acordo com as funcionalidades e necessidades de cada edificação. Pode ser programado para preservar a estrutura, o funcionamento adequado ou até mesmo a estética da
Qual a importância da Manutenção de edificações?
A manutenção de edificações traz uma série de benefícios para os usuários, proprietários e cidade. Reunimos algumas das principais vantagens:
• Menos custos com manutenções não planejadas: as manutenções corretivas, usualmente mais caras que as planejadas, são necessárias quando um ativo não funciona como deveria. Elas podem ser evitadas a partir de um bom planejamento de manutenção.
• Segurança dos usuários da edificação: uma construção que segue as diretrizes de manutenção corretamente evita acidentes por problemas estruturais ou mau funcionamento de equipamentos, por exemplo.
• Valorização do patrimônio: é natural que prédios percam o valor de mercado, caso não cumpram as orientações de manutenção que permitem que eles permaneçam seguros, funcionais e esteticamente agradáveis.
• Conforto dos usuários: a adoção de práticas de manutenção garante que aspectos como ventilação, temperatura e iluminação sejam mantidos dentro dos padrões desejados pelas pessoas que usufruem da construção.
• Preservação da estética: as manutenções se preocupam não somente com a parte estrutural e funcional da edificação, mas também com detalhes como limpeza das áreas comuns, pintura da fachada e paisagismo.
Qual é a lei que regulamenta a Manutenção de edificações?
A lei que regulamenta as práticas de manutenção de edificações é a NBR 5674. Nela, estão dispostas informações técnicas sobre como deve ser feito processo, quais são as responsabilidades de cada uma das partes envolvidas, o que deve ser levado em consideração na escolha de profissionais e qual a documentação necessária.
Outra norma que pode ser útil na manutenção, citada pela NBR 5674 algumas vezes, é a NBR 14037, que fala sobre a elaboração dos manuais de uso, operação e manutenção das edificações.
As NBR (Normas Brasileiras) são um conjunto de normas técnicas e diretrizes desenvolvido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Foram criadas com o intuito de padronizar processos e orientar condutas no desenvolvimento de produtos e serviços.
Quais são as etapas de uma Manutenção de edificações?
Na manutenção de edificações, segundo as diretrizes, é necessário seguir uma série de procedimentos para obter um resultado satisfatório. Reunimos as principais iniciativas:
Diagnóstico
O primeiro passo na manutenção de edificações é entender quais são os reparos necessários. Para isso, existem algumas técnicas fundamentais, explicadas detalhadamente na NBR 5674. Acompanhe:
Coleta de informações
Informações sobre as edificações devem ser coletadas regularmente, segundo as diretrizes da NBR 14037. A periodicidade exata recomendada pela construtora pode ser encontrada no manual de uso, operação e manutenção. Nessas inspeções, é necessário observar as condições de uso e a exposição ambiental que podem modificar o desempenho da edificação de alguma maneira.
A NBR 5674 recomenda que esse processo seja realizado com o auxílio de listas de conferência (checklists). Na elaboração de uma checklist de manutenção de edificações, é preciso considerar questões como lógica no roteiro, componentes e equipamentos mais importantes na edificação e as solicitações e reclamações dos usuários. Os relatórios das inspeções precisam descrever a deterioração de cada item presente na edificação, com o intuito de orientar a escolha de prioridades e evitar serviços de manutenção não planejada.
Exigências do usuário
Estabelecidas da NBR 15575-1, as exigências do usuário configuram uma série de critérios que precisam ser atendidos em uma construção. Eles são divididos em três categorias:
• Segurança – exige que a edificação possua segurança estrutural, segurança contra o fogo e segurança no uso e na operação.
• Habitabilidade – compreende a estanqueidade (ausência de vazamentos), desempenho térmico, acústico e lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade e conforto tátil e antropodinâmico.
• Sustentabilidade – observa a durabilidade, a manutenibilidade e o impacto ambiental gerado pela edificação.
Avaliação de riscos
A partir das informações coletadas nas inspeções e da observação das exigências do usuário, os riscos ficam evidentes e, a partir daí, é possível estabelecer as prioridades. O grau de urgência das manutenções pode variar. Pode ser necessária atenção imediata para alguns ativos, enquanto outros são incluídos em um programa de manutenção.
Planejamento
O planejamento é parte fundamental de qualquer programa. Acompanhe passos indispensáveis para um bom plano de manutenção de edificações:
Sistema de manutenção
O sistema de manutenção é um documento que contém o conjunto de procedimentos que serão realizados. Ele tem como objetivo gerenciar os serviços de manutenção. Para a criação de um sistema efetivo, são vários os critérios que precisam ser seguidos.
Durante a elaboração do documento, é preciso levar em conta principalmente o objetivo de preservar o desempenho e o valor das edificações. A organização de todo o processo deve levar em conta tipo de uso, tamanho, número e dispersão geográfica das edificações, entre outros aspectos. Também é necessário considerar as relações de vizinhança e implicações no entorno.
Um dos aspectos mais importantes de um sistema de manutenção é prever qual a estrutura material, financeira e de recursos humanos necessária para atender diferentes tipos de manutenção. A NBR 5674 caracteriza cada uma das manutenções:
• Manutenção rotineira: é composta de tarefas básicas, que podem ser realizadas por profissionais permanentes, como zeladores, com equipamentos disponíveis.
• Manutenção planejada: são tarefas planejadas com base em solicitações de usuários e estimativas de durabilidade de ativos a partir do diagnóstico de inspeções periódicas sobre seus estados de deterioração.
• Manutenção não planejada: composta por serviços não previstos na manutenção planejada, como manutenção de emergência. O ideal é que os outros dois tipos de manutenção sejam suficientes para evitá-la.
Documentação básica
A documentação necessária para um sistema de manutenção deve estar sempre atualizada. A lista de documentos e registros inclui:
• Manual de operação, uso e manutenção das edificações – regulamentado pela NBR 14037, possui desenhos arquitetônicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurança e proteção das edificações, memoriais descritivos e outras informações.
• Registro de serviços de manutenção realizados – deve conter documentos relacionados à tomada de preços, propostas técnicas, relatórios de fiscalização da conclusão, com custos e tempo de execução de cada serviço. O ideal é classificá-los pela natureza ou componente da edificação.
• Registro das reclamações e solicitações dos usuários – pode ser obtido através de um canal direto de comunicação e de reuniões de condomínio.
• Relatório das inspeções – serve como histórico e guia para a elaboração de relatórios futuros.
• Acervo de normas e procedimentos padronizados para serviços de manutenção – inclui, além da NBR 5674, outras normas que regulamentam os serviços de construção e manutenção, como a NBR 9077, a NBR 14037 e a NBR 15575 (partes de 1 a 6).
• Programas de manutenção para as edificações e seus equipamentos, com destaque para os aspectos relativos à higiene, saúde e segurança dos usuários – devem ser guardados de manutenções anteriores.
Previsão orçamentária
A previsão orçamentária é parte essencial do planejamento de um sistema de manutenção. Um bom planejamento financeiro deve cumprir os seguintes requisitos:
• Capacidade de prever quais recursos serão necessários para realizar as manutenções necessárias num período definido de tempo.
• Destinar uma reserva financeira para possíveis manutenções não planejadas.
• Ter flexibilidade e estipular margens de erro.
• Levar em conta o estado da edificação, baseado nos resultados da inspeção e nas solicitações dos usuários.
• Atentar-se aos custos que podem surgir a partir de uma possível necessidade de aumentar o prazo da obra.
• Ser consciente em relação aos recursos disponíveis.
• Expor com clareza a relação custo e benefício dos serviços de manutenção.
Projeto e programação do serviço
Para elaborar uma programação eficaz, devem ser levados em conta aspectos como os relatórios das inspeções, as reclamações de usuários, a experiência disponível em registros anteriores, as restrições climáticas, a escala de prioridades entre os serviços necessários e a disponibilidade financeira. Um bom projeto de serviço de manutenção deve incluir:
• Detalhes de materiais e procedimentos da manutenção.
• Desenhos e plantas detalhados.
• Programação de cada atividade, estabelecendo se ela deve ser realizada a curto, médio ou longo prazo.
• Instruções de procedimentos em caso de imprevisto.
• Projeto com acessos seguros a todos os locais onde são realizadas inspeções e serviços de manutenção, com o intuito de afetar o mínimo possível o uso normal da edificação.
Contratação de profissionais
A contratação de profissionais depende de aspectos observados no planejamento de manutenção e envolve escolhas que impactam diretamente no resultado final dos serviços.
Modalidades de contratação
Ao adquirir um serviço de manutenção, você tem algumas possibilidades de contratação.
Quando você solicita apenas um serviço, claramente discriminado, é utilizado o modelo de preço fixo. Já quando a empresa contratada recebe pelos serviços realizados tendo como base um preço unitário previamente combinado, o acordo é por preço unitário.
É possível também firmar um contrato global por período determinado. Nesta variante, é estabelecido um preço único para que o contratado assuma totalmente a responsabilidade pela manutenção de uma edificação ou ativo.
Por fim, é possível contratar um serviço por administração, no qual a empresa contratada é ressarcida das despesas de mão-de-obra, materiais e equipamentos necessários para a realização dos serviços de manutenção e remunerada por uma porcentagem sobre o total das despesas realizadas.
A melhor opção vai depender de questões como a quantidade de ativos ou edificações que precisam de serviços, o tipo de manutenção, o orçamento disponível e preferências pessoais.
Escolha dos profissionais
A escolha da empresa adequada para realizar os serviços de manutenção na sua edificação deve ser consciente, analisando diversas questões.
A primeira delas envolve a qualificação técnica da empresa ou profissional. Ao verificar esse tópico, é necessário observar não apenas a capacitação dos profissionais, mas também o tipo de serviço oferecido. É uma boa ideia olhar trabalhos finalizados ou em andamento e referências de outros clientes. Também é válido investigar se a empresa possui habilitação jurídica para exercer o serviço de maneira adequada.
Ao entrar em contato com a empresa ou profissional, é recomendável observar com atenção a proposta técnica apresentada e outros pormenores que envolvem o serviço, como valor, condições de pagamento, cronograma de atividades e prazo final para a entrega.
Realização do serviço e monitoramento
Existem alguns motivos essenciais pelos quais o trabalho deve ser supervisionado com frequência durante todo o processo:
• Garantir a segurança: segundo o item 14.2 da NBR 5674, “durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, não sendo permitida a obstrução, mesmo que temporária, das saídas de emergência”. É necessário verificar se essa regra está sendo cumprida durante todo o processo de manutenção.
• Cumprimento de prazos: ao acompanhar as atividades, é possível observar se o tempo estipulado para o término será cumprido e identificar precocemente questões que podem comprometer a entrega.
• Modificar e avaliar o plano de manutenção: a partir da observação dos processos, é possível identificar possíveis imprecisões no plano de manutenção e modificá-las antes do final da operação. Também é importante para identificar erros e evitar que eles sejam repetidos em manutenções futuras.
Registro dos resultados
É essencial registrar todos os dados obtidos no processo de manutenção. Assim, os resultados, processos, dificuldades e aprendizados podem auxiliar nos próximos planejamentos.
Ter informações como orçamento, gastos com material e estado prévio dos ativos evita o retrabalho e ajuda a estabelecer prioridades. É importante que os documentos sejam arquivados de maneira organizada, preferencialmente junto ao manual de uso, operação e manutenção
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